中金:“一二三四”说REITs投资与资产配置

REITs 这东西之前了解了一下,后来还是没买,主要是太热情了,申购到最后实际能买到的份额很少。不过现在好像已经可以场内交易了,后面就没了解了。相关文章可以参考《9大公募REITs首发 – 意义特点解读/投资价值分析/如何认购以及注意事项》和《REITs房地产信托投资基金是什么?收益率高不高?能不能投资?怎么买?》。

  • 文章来源:中金点睛
  • 作者:王汉锋 王浩 张宇

一个方向:公募REITs启动,万亿市场启航

中国首批公募REITs已经正式上市交易。REITs这种在海外已经上市多年的金融工具引入中国,为潜在万亿元级的一类新资产类别拉开序幕,为盘活存量资产提供便捷方案,也将有助于支持金融服务实体经济、为投资者提供更多元的资产配置选择。本文将在对海外REITs梳理、定价与风险收益特征分析的基础上,为中国投资者进行REITs投资及资产配置提供参考。

两个特征:改善资产组合风险收益前沿、机构持仓为主

目前全球共有40多个国家和地区相继推出 REITs,自1992年以来全球REITs以CAGR约16%的速度快速发展,截至2020年底,全球REITs市场总市值逾2.2万亿美元。其中美国市场规模占比过半。从投资方式上看,权益型REITs为主流,美国市场中权益REITs占比超过90%。海外REITs长期回报突出,能够改善组合收益风险比:尽管海外REITs的波动率较大,从收益视角看,美国、欧洲、日本等全球主要国家和地区的REITs过去20年回报均优于对应市场股票指数,其中分红收益贡献较为稳定;此外,在美国股债组合里加入REITs,能够优化投资组合有效前沿。从配置角度看,机构是REITs主要投资者群体:目前,美国、日本、澳大利亚等全球主要国家和地区REITs机构和内部人合计占比均超过50%,以美国为例,养老保险和公募基金是REITs的主要持有人。2020年底,REITs行业在美国大中小盘指数中的市值权重为2.3%、8.6%、7.4%,过去几年也呈现持续上升趋势。

三方面因素:分析定价及估值

基于海外的经验,我们发现REITs交易价格主要由内在价值、市场环境、估值水平三方面因素共同影响,我们在图表13中详细梳理并分析了各细分指标对REITs的正面/负面影响及传导逻辑,其中,内在价值包含分红收益和增值收益,市场环境方面经济周期、流动性及通胀环境等因素影响较大;REITs的估值一般可以从绝对估值、相对估值和资产净值等维度进行评估,详细请参看正文中的内容。

四点展望:REITs有望成为中国重要的资产配置类别,改善现有风险收益前沿

我们对比分析了全球主要国家REITs的运作模式、底层资产、税收制度、投资者结构等,结合以上对海外REITs的资产配置价值分析,中长期来看,我们对中国REITs市场有如下四点预判:

(1)股性和债性兼具,改善资产配置风险收益前沿:从美国市场看,过去10年REITs表现和小盘价值及高收益债的相关性分别达到0.78和0.45,我国公募REITs收益来源和海外相近,因此可能也将同时具备股性与债性两种资产属性。假设中国REITs的收益风险特性呈现偏股(80%股票+20%债券)、偏债(20%股票+80%债券)、混合(50%股票+50%债券)的三种情形下,在传统股债组合中加入中国REITs均能改善现有风险收益前沿。

(2)中国REITs的收益风险特征因产品而异:从项目性质上,特许经营权REITs分红相对更加稳定,或体现出更强债性,而产权REITs分红相对较低,资产增值潜力更强,或将体现出更强股性。此外参考海外市场经验,不同行业REITs受市场环境影响的因素和程度也存在差异,因此我们认为中国REITs的收益风险特征也因产品而异。

(3)中国REITs市场空间广阔:中国REITs目前支持的资产包括仓储物流、产业园区、公路、铁路、互联网数据中心、污水处理、垃圾焚烧等,根据中金研究部匡算,符合REITs发行条件的各类基础设施资产合计约35万亿元。考虑未来或将扩容更多资产类别,我们认为国内REITs的市场空间广阔,前景可期。

(4)中国REITs投资者配置空间巨大:中国居民正在进入金融资产配置加速的拐点,在利率整体不高的大环境下,中国REITs相对稳定的分红率和资产增长,未来将得到以养老金、银行理财、FOF为代表的机构投资者的重视。

另外,REITs在中国是新生事物,在期待其稳健、快速成长的同时,基于前期试行效果的不断完善产品结构、税收制度安排、管理人能力建设和资产纵深拓展等也可能是未来的应有之义。

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